BACK RENT TO BUY, la soluzione per salvare gli immobili nelle CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO (legge 3/2012).
BACK RENT TO BUY, la soluzione per salvare gli immobili nelle CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO (legge 3/2012).
BACK RENT TO BUY, la soluzione per salvare gli immobili nelle CRISI DA SOVRAINDEBITAMENTO (legge 3/2012).
Con l'introduzione della legge n. 3 del 27 Gennaio 2012 L'italia si è finalmente allineata con la maggior parte
dei paesi evoluti prevedendo anch'essa una "procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento",
una rivoluzionaria normativa che consente ai consumatori ed ai debitori non fallibili, quali ad esempio
piccole imprese o professionisti, di ottenere, tramite una procedura concorsuale omologata dal Tribunale,
la cancellazione dei propri debiti, riprendendo così a vivere serenamente e definitivamente affrancati
dal peso di un indebitamento non sostenibile.
La normativa prevede 3 diversi tipi di procedure concorsuali:
- l'accordo di ristrutturazione
- il piano del consumatore
- la liquidazione del patrimonio.
Con le prime due procedure i consumatori ed i piccoli imprenditori possono pagare, tramite un piano
di ristrutturazione del debito, una percentuale contenuta dei loro debiti anziché la totalità della propria
posizione debitoria.
Con la terza procedura invece, il soggetto sovraindebitato può ottenere la completa ed immediata esdebitazione
tramite la liquidazione del proprio patrimonio.
Questa è sicuramente la soluzione più estrema, radicale e dolorosa, soprattutto quando l'oggetto della liquidazione
del patrimonio è costituito dall'immobile adibito ad abitazione del nucleo familiare del soggetto sovraindebitato.
Ma è proprio questo il caso in cui possiamo spesso intervenire, con il nuovo strumento del Back Rent to Buy,
ideato e così denominato da Andrea Russo, per aiutare il sovraindebitato a salvare dapprima la detenzione
e col tempo la proprietà dell'immobile oggetto della liquidazione prevista dalla procedura concorsuale.
Il Back Rent to Buy presuppone l'intervento di un terzo soggetto: l'investitore. Può essere un estraneo
ma anche un amico o un parente del soggetto sovraindebitato.
Il ruolo dell'investitore è quello di acquistare l'immobile oggetto della liquidazione concorsuale per poi rivenderlo
con il Rent to Buy, che in questo caso definiamo appunto Back Rent to Buy, all'ex sovraindebitato,
una volta completamente esdebitato e riabilitato grazie alla procedura concorsuale.
Per quanto concerne la tipologia contrattuale da utilizzare, la più appropriata per questa operazione
è senza dubbio il "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile", normato
dall'art. 23 del decreto legge "Sblocca Italia". La durata contrattuale ottimale è di 10 anni, con diritto
per il conduttore di esercitare il suo diritto all'acquisto a partire dal 6° anno ed entro il 10°.
Nell'esporre il funzionamento del Back Rent to Buy indicheremo dei parametri economici che abbiamo
appositamente studiato affinché questa operazione risulti assolutamente etica e Win-Win-Win: per l'investitore,
per il sovraindebitato e per i creditori del sovraindebitato.
Il 1° parametro è costituito dal prezzo a cui l'investitore acquista l'immobile all'interno della procedura concorsuale,
garantito quindi dal Tribunale nello stesso modo in cui sarebbe garantito in un acquisto all'asta. Ed analogamente
a quanto avviene nell'asta, l'investitore può a sua scelta utilizzare capitale proprio o accendere un mutuo.
Il valore dell'immobile dovrà ovviamente essere periziato, ma potrà comunque essere offerto ed accettato un prezzo
inferiore al valore di mercato. Nella normativa si parla di "prezzo di pronto realizzo", ma ciò che assolutamente
conta e che il prezzo offerto dall'investitore costituisca effettivamente la miglior soluzione possibile per i creditori.
Si consideri che questa operazione, dovendo essere omologata dal Tribunale, prevede delle tempistiche
che difficilmente risulterebbero conciliabili con le esigenze di un acquirente che acquista il bene per utilizzarlo.
L'immobile risulta quindi appetibile solamente per un investitore che non lo utilizza in prima persona e può quindi
attendere le tempistiche della procedura.
Alla luce di queste considerazioni abbiamo stabilito il seguente primo parametro: l'investitore acquista l'immobile
con uno sconto del 30% rispetto al valore di mercato. Questo è peraltro il requisito ottimale ricercato
dagli investitori e consigliato in tutti i corsi e manuali di investimento immobiliare.
Il 2° parametro da considerare è il prezzo a cui il conduttore (ex sovraindebitato) potrà esercitare il diritto
all'acquisto del bene, al termine del Back Rent to Buy. Riteniamo che tale prezzo debba necessariamente
essere fissato applicando un ricarico del 40% sul prezzo pagato dall'investitore, in modo di garantire allo stesso
una rendita del 4% annuo in caso di riacquisto alla scadenza del 10° anno, o superiore se il conduttore
decide unilateralmente di concludere anticipatamente la compravendita.
Il 3° parametro è costituito dalla componente del canone di godimento da imputarsi a prezzo in caso di acquisto
(impropriamente definita acconto prezzo).
Questa riteniamo debba essere tarata, su base annua, nella misura del 4% del prezzo di acquisto dell'immobile
pagato dall'investitore. Si crea così un livello di equity per la richiesta del mutuo da parte del conduttore
del 20% nei primi 7 anni e del 28,6% nei 10 anni di durata contrattuale prevista.
Bisogna inoltre precisare che, così come previsto dal comma 1bis dell'art. 23, il 10% delle somme versate
con questa imputazione saranno restituite al conduttore in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto.
Il 4° parametro è costituito dalla componente del canone da imputare alla concessione del godimento
(impropriamente definita affitto): noi riteniamo debba mediamente essere tarata nella misura del 2% annuo
del prezzo di acquisto pagato dall'investitore. Tale percentuale potrà essere innalzata al 3% per gli immobili
di valore inferiore ai 120.000 Euro, mentre dovrà invece essere ridotta all'1% per immobili di valore superiore
ai 240.000 Euro.
Per il sovraindebitato, il risultato immediato di questa operazione è quello di essersi per sempre liberato
da un fardello di debiti decisamente superiori al valore dell'immobile, senza comunque perdere la detenzione
dello stesso e garantito della possibilità di poterlo riacquistare entro dieci anni, al reale valore di mercato.
In caso di acquisto da parte del conduttore, l'investitore ha conseguito una prima rendita tramite il ricarico
applicato sul prezzo di acquisto ed una seconda rendita tramite la componente del canone da imputare
alla concessione del godimento (impropriamente affitto).
In caso di mancato acquisto invece, l'investitore non avrà alcuna rendita dal ricarico sul prezzo di acquisto,
ma avrà comunque una doppia rendita tramite la componente del canone imputata alla concessione del godimento
(impropriamente affitto) e tramite la componente del canone da imputare a prezzo (impropriamente acconto),
che potrà legittimamente trattenere a titolo di indennizzo per il mancato acquisto per il 90% di quanto versato,
limitandosi a restituirne unicamente il 10%.
In questa geniale operazione ci sono dei grandissimi vantaggi economici per tutti i soggetti coinvolti:
per comprenderli è però necessario analizzare con cura l'esempio pratico che segue.
BACK RENT TO BUY - ESEMPIO PRATICO
Valore di mercato dell'immobile .................................................................................... 180.000 Euro
Prezzo di acquisto per l'investitore (con sconto del 30%) ................................................ 126.000 Euro
Prezzo di riacquisto per il sovraindebitato (con ricarico del 40%) ..................................... 176.400 Euro
Corrispettivo mensile per il godimento del bene (acconto+affitto)................................. 630 Euro
Componente da imputare al prezzo di vendita (acconto = 4% annuo) ..................................... 420 Euro
Componente da imputare alla concessione del godimento (affitto = 2% annuo) ....................... 210 Euro
Totale della componente da imputare al prezzo di vendita in 10 anni .................................. 50.400 Euro
Percentuale del 10% da restituire in caso di mancato acquisto dopo 10 anni ....................... 5.040 Euro
Totale della componente da imputare alla concessione del godimento in 10 anni ................ 25.200 Euro
Accantonamento (equity) accumulato in 10 anni .............................................................. 50.400 Euro
Saldo prezzo da versare al rogito .................................................................................. 126.400 Euro
In caso di riacquisto al 10° anno l'investitore ha guadagnato:
- il ricarico sul prezzo ................................................................ 50.400 Euro
- la componente da imputare alla concessione del godimento ....... 25.200 Euro
In totale sono 75.600 Euro, che rappresentano il 60% del capitale investito: la rendita annua è quindi pari al 6%
del capitale investito.
In caso di in caso di mancato acquisto al 10° anno l'investitore ha guadagnato:
- l'indennizzo (50.400 - 5.040 = 45.360) ....................................... 45.360 Euro
- la componente da imputare alla concessione del godimento ....... 25.200 Euro
In totale sono 70.560 Euro, che rappresentano il 56% del capitale investito: la rendita annua è quindi pari al 5,6%
del capitale investito.
Se da un lato è palese il vantaggio economico per l'investitore, non è altrettanto immediata la percezione di alcuni
vantaggi economici per il soggetto sovraindebitato, al di là di quello, decisamente notevole, di azzerare interamente
la propria posizione debitoria.
Si tende infatti a notare che il sovraindebitato spende in questa operazione dei corrispettivi per il godimento del bene,
che ammontano complessivamente a 25.200 Euro. Ciò che invece sfugge è quanti interessi passivi risparmia rinviando
l'accensione del mutuo fino a 10 anni.
Se il sovraindebitato (adesso meglio chiamarlo esdebitato) dovesse accendere immediatamente un mutuo al 100%
per riacquistare il proprio immobile (ammesso e non concesso che riesca ad ottenerlo, sia per mancanza di equity
che per tempi tecnici necessari per la cancellazione dalle banche dati dei cattivi pagatori), dovrebbe richiedere,
giusto a mero titolo di esempio, un mutuo di 20 anni per un importo di Euro 176.400 che, considerando un tasso fisso
del 4%, comporterebbe una rata di 1.068,95 Euro ed un costo totale di interessi pari a 80.147,83 Euro.
Al termine del programma Rent to Buy invece, l'esdebitato avrà accantonato un livello di equity del 28,6% e potrà
così richiedere un mutuo del 71,4%, per un importo quindi di 126.000 Euro; considerando sempre una durata di 20 anni
ed un tasso fisso del 4%, otteniamo una rata di 763,53 Euro ed un costo totale di interessi pari a 57.248,45 Euro.
Al di la della rata decisamente più sostenibile di 763,53 Euro contro i 1.068,95 del mutuo al 100%, è decisamente
considerevole il risparmio di interessi ottenuto grazie al programma Rent to Buy: 80.147,83 - 57248,45 = 22.899,38 Euro.
L'esdebitato gode pertanto del bene per 10 anni, prima di riacquistarlo ad un prezzo leggermente inferiore
a quello del mercato attuale, spendendo da un lato 25.200 Euro e risparmiandone dall'altro 22.899,38. La differenza
e di soli 2.300,62 Euro, peraltro ampiamente compensata dal fatto che riacquista a 176.400 a fronte di un valore
attuale di mercato di 180.000 Euro.
Altro particolare che non deve sfuggire è che lo sconto del 30% all'investitore è stato "assorbito" dai creditori
del soggetto esdebitato.
Viene però da chiedersi: vantaggioso per l'esdebitato, vantaggioso per l'investitore, ma non è che a rimetterci
sono proprio i creditori del sovraindebitato?
La risposta è molto chiara e trasparente: questa è per i creditori la miglior soluzione possibile per ottenere
più soldi e subito! L'alternativa è attendere i tempi della liquidazione in asta, con la prospettiva di prendere
molto meno dopo parecchi anni!
AVVERTENZA
Anche se dovrebbe risultare scontato, è comunque opportuno precisare che l'unica criticità riscontrabile in questa
geniale e vantaggiosissima operazione è costituita dall'effettiva ricreata capacità reddituale del soggetto sovraindebitato.
Se quest'ultimo non è ancora riuscito a ricrearsi una stabilità reddituale, dopo le tragiche e comprensibilissime
vicissitudini che lo hanno portato a sovraindebitarsi, sarebbe forse più opportuno limitarsi alla procedura
di esdebitamento senza l'affiancamento del Back Rent to Buy.
Meglio piuttosto, in questo caso, restare ancora qualche anno in affitto per acquistare poi un'altra casa
con il Rent to Buy una volta consolidata la propria posizione reddituale.
E SE L'IMMOBILE FOSSE GIA' ALL'ASTA?
Non preoccuparti, siamo ancora in tempo per intervenire, la presentazione della domanda di esdebitamento blocca
le procedure esecutive sull'immobile.
A CHI RIVOLGERSI PER LA PROCEDURA DI ESDEBITAMENTO
Abbiamo selezionato in tutta Italia una serie di associazioni e studi di consulenza specializzati nell'assistenza
nelle procedure di esdebitamento. Se ci contatti possiamo indirizzarti presso dei professionisti
da noi preventivamente selezionati.
A CHI RIVOLGERSI PER IL REPERIMENTO DELL'INVESTITORE E PER LA PREDISPOSIZIONE
DELLA CONTRATTUALISTICA NECESSARIA PER REALIZZARE IL "BACK RENT TO BUY"
Qui entriamo in gioco noi. A seconda dell'area geografica in cui ti trovi, potremmo anche avere già pronto
nel nostro database il nominativo di un investitore che ci ha già dato la sua disponibilità ad effettuare questo
tipo di investimento.
In ogni caso possiamo comunque aiutarti a reperire l'investitore o da solo o tramite le agenzie immobiliari
della tua zona.
Non commettere però l'errore di presentarti tu da solo nelle agenzie, rischieresti di essere frainteso.
Rivolgiti a noi: gestiremo per te il delicato compito di spiegare il Back Rent to Buy alle agenzie immobiliari
di cui intendi avvalerti.